「高騰」マーケットをみる・都心・湾岸マンション
マンション市場全体を牽引してきた都心・湾岸エリア。年明け以降、株価低迷による資産効果の減退や、販売価格上昇などによる需要減少が危ぶまれたが、マンション需要は先細りが見込まれながらも、都心・湾岸では衰えたともいえず続く。
住友不動産が東京・中央区晴海で竣工した「ドゥ・トゥール キャナル＆スパ」（総戸数1450戸）。今月内をメドに５期販売に向けた営業を行っているが、累計来場者数が1万2000件を突破し、来場予約は約30席が毎週末、満席になるなど、集客は好調に推移している。投資需要は10％程度とみられる。
なお、現段階でマイナス金利の影響や、消費増税による駆込みで明確な影響はみられないが、竣工済み物件のため、「ローン金利がわかりやすい」といった声もある。三井不動産レジデンシャルが販売する「パークコート赤坂檜町ザ タワー」（同322戸）は、平均坪単価が1000万円を超えた。
都心や湾岸部では販売価格の上昇が顕著だが、同社では、「インフラを含めたまちづくりが進んでおり、顧客もそうした付加価値を評価している」としている。グローバルでみた世界都市中心部のマンション相場で、東京都心のマンションは割安だとする見方が続く一方、「価格はそろそろ限界に近い」「富裕層の相続需要は消化しつつある」として、需要減少を予測する市場関係者も出てきている。
マンション素地を扱うある信託銀行によると、「都心マンションの売行きが好調な価格帯が昨年末になって下落している。土地代と建築費の上昇分の価格転嫁は、今後、難しくなってくる」とみている。
湾岸エリアでは東京五輪開催後の選手村の大量供給が控えているが、各社とも仕入れ方針については「安定的な供給に向けた数値目標に乗っ取っている」との姿勢を崩していない。三菱地所レジデンスは、「魅力付けできる案件は優先度が高い。湾岸含めた都心6区の仕入れは例年と比べ横ばいか若干伸びている」と話す。
一方、新築分譲マンションの価格上昇につられる形で上昇を続けてきた中古マンション価格だが、買いの検討客に息切れ感がでてきた。
中古住宅流通業界では、「昨年秋以降、買いの客が減っている」という声が多く聞かれ、売り物件の滞留が目立つようになってきた。足元の取引では都心、湾岸は引き続き好調で全体の牽引役を果たす。
特に湾岸・お台場では10年前の新築時価格を上回る価格で取引される中古マンションもみられるという。しかし、ある大手仲介会社は「超都心の坪600万円クラスの取引は頭打ちだ。中央線沿いだと中野や荻窪など都心近郊に流れている」と高額帯の鈍りに言及する。
また、郊外物件の取扱いが多い仲介会社によると「年明け以降、郊外客が復調してきている」との声も出てきた。
東日本不動産流通機構によると、2月の中古マンション成約件数は3539件（前年同月比7.5％増）と5カ月連続で増加しており市況は活況であるようにみえる。値下げに応じる売主が増えており、マッチングが維持されているとの見方もある。
一方で在庫件数は4万1555件と9カ月連続で増加しており、過去10年間で最多だった12年2月の4.6万戸に迫りつつある。仲介各社は価格調整局面に来ているとの認識を持つ。新築価格に下落の兆しもあり、新築と連動する傾向からみて、中古マンションの価格高騰が終息に近付いているとの見方もできる。
（提供：日刊不動産経済通信）